강남의 최 관장님은 노후를 대비할 목적으로 상가를 분양받을 예정이다. 최 관장님이 취득할 상가의 분양가는 토지 4억원 + 건물 4억원 + 건물에 대한 부가가치세 4,000만원을 합한 총 8억4,000만원이다.

분양계약을 하는 당일 최 관장님이 분양가 때문에 망설이자 상가 분양회사의 상담직원은  사업자등록을 하고 부가가치세 신고를 하면 부가가치세는 환급받을 수 있는 것이므로 실제분양가는 8억원이라고 하였다.

최 관장님은 부가가치세를 환급받으면 자신이 세운 자금계획과 어느 정도 일치하는지라 계약을 하고 계약금을 치렀다. 계약금은 2억1천만원(토지 1억원 + 건물 1억원 + 건물에 대한 부가가치세 1천만원)이었고 계산서와 세금계산서를 받았다.

그런데 문제가 발생하였다. 최 관장님은 6월1일 계약을 하고 계약금을 납부하였지만 사업자등록을 25일에 한 것이다. 사업자등록을 하고 부가가치세 신고를 해야 부가가치세를 환급해준다는 사실을 분양회사 직원으로부터 설명들어 알고 있었지만 그 신고를 미리 하지 않으면 불이익이 있다는 것을 모르고 계셨던 것이다.

최 관장님은 7월25일에 부가가치세 신고를 하면서 환급신청을 하였지만 세무서에서는 환급이 불가능하다고 연락이 왔다. 이에 최 관장님은 정 세무사에게 억울함을 호소하며 찾아왔다.

부가가치세와 부동산의 관계
부동산은 크게 비수익형 부동산과 수익형 부동산으로 나눌 수 있는데, 상가 및 오피스텔, 사무실 등 수익형 부동산에 대해서는 일반적으로 부가가치세가 부과된다. 수익형 부동산을 분양받는 경우 부가가치세는 일반적으로 분양대금의 5~8%에 해당하는 거액이므로 부가가치세에 대하여 어느 정도 이해를 하고 있어야 불이익이 없다.

상가를 분양 받으면 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 붙는데 일반과세사업자로 사업자 등록을 하는 경우에 한해서 환급을 받게 된다. 따라서 사업자등록을 하지 않거나 간이과세자로 등록하는 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 없다.

또한 수익용 부동산을 주거용으로 사용하거나 태권도장이라는 면세사업에 사용할 목적으로 취득하는 경우에도 부가가치세를 환급받을 수 없다.
일반과세사업자로 등록하더라도 분양계약일로부터 반드시 20일 이내에 부동산 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록 신청을 해야 한다. 만약 계약일부터 20일 이내에 사업자 등록 신청을 하지 않는다면 현행 세법상 부가가치세를 환급 받을 수 없다.

최 관장님의 경우 6월1일에 계약을 하였으므로 6월20일까지 사업자등록을 해야만 부가가치세를 환급받는데 6월25일에 사업자등록을 신청하였으므로 계약시에 계약금을 지급하고 교부받은 세금계산서의 부가가치세는 환급이 불가하다. 다만, 이후 중도금 불입분에 대한 부가가치세는 공제가 가능할 것이다.

이처럼 거액의 상가건물을 취득하는 경우에는 주변의 세무 전문가에게 적절한 상담을 미리 받아두면 최 관장님의 사례와 같은 손해는 보지 않을 것이다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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