마포의 김 관장님은  7년 이상 보유하고 있던 부동산을 양도하려고 한다. 그래서 오래 보유한 부동산에 대해 세금을 줄여준다는 장기보유특별공제에 대해 알아보려고 정 세무사에게 상담을 요청하였다.

양도소득세를 계산할 때 양도차익을 줄일 수 있는 가장 큰 방법은 바로 장기보유특별공제를 적용받게 하는 것이다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고 이러한 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 적용하여 과세표준을 산출한 다음에  그 과세표준에 세율을 곱해 계산하게 된다.

장기보유특별공제 받아야 절세 가능
부동산은 거래 금액이 대체적으로 거액이다. 그러다 보니 필요경비로 인정해주는 부동산 등기수수료, 중개수수료 등의 비용을 공제하더라도, 절세효과가 별로 크지 않다. 하지만 장기보유특별공제는 양도차익에 일정비율을 곱하여 계산한 금액을 공제하는 것이기 때문에 양도차익이 많이 발생하더라도 많은 금액을 공제받을 수 있다. 즉, 장기보유특별공제가 있느냐 없느냐에 따라 세금이 상당히 차이 난다.

양도자산이라고 해서 모두 다 장기보유특별공제를 적용하는 것은 아니며 주식이나 부동산에 관한 권리, 즉 입주권 등은 장기보유공제를 받을 수 없고, 토지 또는 건물의 양도에 한해 적용한다. 또 모든 토지와 건물이 장기보유공제를 적용받는 것이 아니라, 다음의 토지와 건물은 장기보유특별공제에서 배제된다.
 
3년 이상 등기·보유 토지·건물에 한정

2012년 1월 1일 이전에는 중과세되는 모든 자산이 배제되었는데 금년부터는 대폭 완화되어 아래 항목에 해당하지 않으면 장기보유공제를 받을 수 있다.
1. 3년 미만 보유한 토지 또는 건물의 양도 2. 미등기 자산 양도 3. 비사업용 토지의 양도

장기보유특별공제율 (양도차익에 대하여 적용)

※ 보유기간은 기본적으로 자산의 취득일부터 양도일까지의 기간을 의미한다.
※ 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 공제율이 80%까지 된다. 1세대 1주택자 중에서 비과세를 받지 못하는 고가주택의 양도인 경우에 이 공제율을 적용 받게 된다.
※ 1세대 1주택 외의 부동산은 10~30% 내에서만 공제받을 수 있다.
다주택 중 중과세 대상이 아닌 주택, 오피스텔, 상가 등이 이에 해당한다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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