덕소에서 태권도장을 운영하는 최 관장님은 2층짜리 단독주택 한 채를 소유하고 이곳에서 15년째 거주하고 있다. 지하철이 들어서고, 상권이 형성되어 최 관장님은 또 다른 수익사업 방안을 고민하다가 사모님의 음식 솜씨가 좋은 것에 착안하여 1층에 음식점을 내기로 했다.
주택을 음식점으로 용도변경하여 사업을 시작하였으나 기대했던 만큼 장사는 잘 되지 않았고 부채만 자꾸 쌓여갔다.

최 관장님의 사모님은 1년 만에 폐업하고 다른 곳에서 사업을 시작하기 위해 집을 팔았다.
최 관장님과 사모님은 1세대 1주택으로 10년 이상을 거주했기 때문에 당연히 비과세라고 생각하였고 따라서 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그러나 한참 후에 세무서에서 양도소득세 8천만 원을 내라고 고지서가 왔다. 이에 부랴부랴 정 세무사를 찾아와 자문을 구하였다.

주택은 비과세지만 상가건물은 과세대상

세법에서는 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있고 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세한다.여기서 양도하는 건물이 ‘주택인지’, ‘3년 이상 보유하였는지’ 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘3년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통상 3년 이상인 경우로 한정하고 있다.

비과세 혜택 판정은 양도일 기준

결과적으로 최 관장님에게 부과된 양도소득세는 용도변경한 음식점을 양도한 결과인 것이다. 따라서 그전에 15년을 소유하고 거주한 사실은 양도 당시 공부상 판단할 사항이 아닌 것이 되어버린 셈이다. 음식점으로 사용한 주택은 주택이 아닌 비주거 건물로 보기 때문에 비과세 요건을 충족할 수 없으므로 양도소득세 과세는 당연한 결과이다.

그렇다면 과세 이전으로 돌아가서 어떻게 해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 최 관장님의 경우는 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주하였으므로 다시 주택으로 용도변경한 후 양도하게 된다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

양도 시 주택으로 용도변경하면 비과세 가능

얼마 전 태권도신문을 보고 어느 관장님이 전화로 상담을 요청한 적이 있었다. 자신의 소유건물에서 태권도장과 임대업을 하고 있는데 양도시 비과세혜택이나 절세가 가능한지 묻는 것이었다.

방법은 위 사례와 반대로 하면 된다. 상가건물을 주택으로 용도변경하여 실제로 거주하거나 임대를 주는 것이다. 전부가 힘들면 일부분이라도 주택으로 용도변경하면 주택으로 사용한 부분만큼은 비과세를 받을 수 있다. 물론 3년 이상 주택으로 유지하고 용도변경한 주택을 포함하여 국내에 1주택이어야 혜택을 받을 수 있다.

정성희 세무사  tkdnews@korea.com

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